農地転用について

 

1.　親の土地に子どもの家を建てる

 

土地の所有者が親であっても、子どもの家を親の土地に建てる場合は、その土地について使用貸借等の権利について設定することになりますので、他人への売買と何ら変わりがないとお考えください。

さらに、家を建てようとする親の土地の地目が「畑や田」であれば、農地法第５条第１項の規定により農業委員会へ許可申請をする必要があります。

 

 

2.　農地に既に建物が随分と前から建っていた

 

毎年役所から届く課税明細書には宅地となっており、宅地として課税納付していたはずなのに、いざ、金融機関から融資を受けるにあたり担保の設定をしようとしたところ登記簿上は農地だった場合、金融機関からすれば宅地評価ができません。

このような場合、事後追認する形で農地法第４条により農業委員会へ地目の変更を申請することになります。

 

 

3.　農地に太陽光発電を設置する 

 

原則として、農地には太陽光パネルを設置することはできません。通常はやはり農地法第４条により農業委員会への農地転用許可申請を行うことになります。

 

 

4.　農地を他人へ譲る（所有権の移転）

 

農地を耕作目的で他人に譲る（売買・贈与・賃貸借など）場合は、農地法第３条に定められる厳格な許可基準を満たす必要があります。この許可を受けないでした行為は無効とされます。

■許可基準には･･･

①所有している農地または借りている農地のすべてを効率的に耕作すること（すべて効率利用要件）

②申請者またはその世帯員等が農作業に常時従事すること

③申請農地を含め、耕作する農地の合計面積が原則として30a（3000㎡）以上であること

　※市町村により下限面積の要件が異なります

④今回の申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと

⑤法人の場合は、農業生産法人の要件を満たすこと

なお、相続の場合は許可が不要で届出をすればよいとされています。

 

 

5.　市街化区域と市街化調整区域

 

以上のように、登記上の地目が田または畑である土地については、農地法の適用を受けるために売買したり地目を変更するには農業委員会への許可を受ける必要があります。

ただし、農地が市街化区域であるか、市街化調整区域であるかにより転用届になるのか、転用許可になるのか異なります。

市街化区域であれば「農地転用届」、市街化調整区域の場合は「農地転用許可」が必要となりますが、基本的には市街化調整区域においては農地以外への転用ができず、県知事許可が必要とされていますので、転用は難しいとお考えいただいてよろしかと思います。

 

 

6.　非農地証明と非農地通知

 

一定の場合においては農地法による許可申請をに受けずに地目変更をするこができます。

その条件については各市町村によって異なるところもありますが、現況が農地でなくなって20年以上が経過し、かつ、農用地区域に指定されていない場合には、農業委員会の証明を受けて地目変更をすることができます。

また、農業委員会が調査を行い、農地に該当しない旨を通知されることもあります。この通知書が届いた場合も証明と同様、簡易的な手続きのみで地目変更ができます。

 

 

農地法の概要

 

農地とは

⑴ 耕作（土地に浪費を加え、肥培管理を行って作物を栽培すること）の目的に供されている土地

⑵ 採草又は家畜の放牧（採草放牧地）の目的に供されている土地

のことをいいます。

わかりやすく言いますと、田や畑、果樹園などの耕作地のことを農地といい、宅地の一角でする家庭菜園など農地とはいいません。

 

 

農地法第３条許可

ア　概要

農地のまま、売買や贈与などによって所有者が変わる場合に農業委員会へ申請する必要があります。

ただし、相続により取得した農地については農地委員会への申請は不要となりますが、届出はしなければなりません。

※耕作を目的として所有権を移転し、または賃貸借権や使用貸借権などを設定する場合に必要となる許可のことです。

 

イ　許可要件

許可の基準として次のすべてを満たす必要があります

①農地のすべてを効率的に利用して耕作等を行うこと

②原則として年間１５０日以上の農作業に従事すること

③取得後の経営面積が50アール又は農業委員会の定める下限面積を超えること

④周辺の農地等の効率的・総合的利用に支障がないこと 

⑤申請者が法人の場合は、②に加えて、農地所有適格法人の要件を満たさなければならない

 

（注）③の経営面積については各市町村の農業委員会の定める下限面積を確認しておく必要があります。

　

農地法第４条及び第５条の転用許可

⑴ 概要

「転用」とは、農地を農地以外のものにするすべての人為的行為をいい、露店資材置場や露店駐車場への転用も農業委員会へ許可の申請をしなければなりません。

ア　４条

農地を所有者が転用する場合の規制です。

※農地を住宅などの建物の敷地や駐車場等の農地以外の目的に変更して、所有者自らが転用を行う場合です。

イ　５条

農地を所有者以外の方が所有権を取得や権利を設定して転用する場合の規制です。

※４条と同様の目的に変更して、農地を買ったり借りたりする場合

なお、施設園芸用地として温室等を設置する場合は、柱や必要不可欠な通路等を除き、農地に形質変更を加えず、コンクリート等で地固めしないものは転用に当たりません。

 

⑵ 許可基準

農地転用は、立地基準および一般基準を満たさなければ許可されません。

ア　立地基準

申請に係る農地を、営農条件及び周辺の市街地化の状況からみて５つに区分し判断されます。

①用地区域内農地･･･　原則不許可

（町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地）

②甲種農地･･･　原則不許可

（市街化調整区域内にある、土地改良事業等の対象となった農地で事業完了後８年以内の農地又は10ha以上の一団の農地で特に良好な営農条件を備えている農地）

③第１種農地･･･　原則不許可

（10ha以上の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地）

④第２種農地･･･　周辺の土地に立地することでは目的を達成することができない場合等は許可

（鉄道の駅が500m以内にある等市街地化が見込まれる農地およびいずれの区分にも該当しない農地）

⑤第３種農地･･･　原則許可

（鉄道の駅が300m以内にある等市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地）

 

 イ　一般基準

立地基準で許可できる場合であっても、次に該当する場合は許可されません。

①転用の妨げとなる権利者の同意がない場合

②他の法令の許可の見込みがない場合

③転用に伴い周辺農地への被害のおそれがある場合

④資力・信用があると認められない場合

⑤転用面積が目的からみて過大と認められる場合

⑥許可後速やかに転用目的に供する見込みがない場合

⑦工場や住宅等の用に供される土地の造成のみを目的とする転用等の場合

 

市街化区域内の農地の特例 

 市街化区域内の農地を転用する場合は、農業委員会に「届出」を行う必要があります。